停車場行業(yè)具有對沖通脹、現(xiàn)金流穩(wěn)定、價(jià)格逐步上漲以及泊車剛性需求等特點(diǎn)，成熟的長期租賃車場運(yùn)營模式已經(jīng)在西方取得了市場化的成功，可以給投資者帶來穩(wěn)定的收益回報(bào)，是目前國外險(xiǎn)資、大型機(jī)構(gòu)進(jìn)行資產(chǎn)投資配置的重要選擇。在中國，停車產(chǎn)業(yè)直被低估，但中國具有機(jī)動(dòng)車保有量基數(shù)大，停車位需求缺口大，隨著中國積的停車政策陸續(xù)出臺(tái)、行業(yè)智能技術(shù)的升級以及ABS、PPP、產(chǎn)業(yè)投資基金、企業(yè)債券等金融工具的助力，中國停車產(chǎn)業(yè)迎來了新的黃金機(jī)遇。 — 停車產(chǎn)業(yè)空間巨大 — 在大中城市里，出行的難題已經(jīng)從坐不到車變成了停不了車。開車20分鐘，搶車位半小時(shí)已經(jīng)成為了都市出行常態(tài)。特別是在寸土寸金的、二線城市，停車位單價(jià)比商品房住宅更貴的新聞已經(jīng)屢見不鮮。隨著中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加速，汽車的保有量飛速增長，自2010年起，中國汽車保有量就穩(wěn)居世界第二，并且每年以超過10%的速度遞增。截至2017年，中國汽車保有量已達(dá)2.05億輛，預(yù)計(jì)2019年有望超越美國達(dá)到2.8億輛左右，成為汽車保有量世界大國。不難預(yù)測，汽車保有量的激增、城市車位配比失衡，也使停車成為中國城市級難題。
根據(jù)交通委登記備案車位數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，中國二線城市的機(jī)動(dòng)車與車位的配比是1：0.5，甚至更低。而在國外城市發(fā)展過程中，汽車保有量與車位建設(shè)是同比例上升，歐美城市的機(jī)動(dòng)車跟車位配比穩(wěn)定在1：1.2（1輛機(jī)動(dòng)車配比1.2個(gè)車位），國內(nèi)停車位缺口在億個(gè)以上，存在巨大需求上漲空間。
中國當(dāng)前已經(jīng)建設(shè)的車場，還存在著車位的空置時(shí)間和周轉(zhuǎn)率還并沒有完全釋放，空置車位的信息無法讓停車的用戶知道，這就造成了人流的特點(diǎn)跟車位的配置信息不對稱。停車場的資源不能被沒有被充分利用。交通主管部門和出行市場同樣迫切需要具有停車專業(yè)運(yùn)營管理能力的公司，提高車位運(yùn)營效率，提升車主泊車體驗(yàn)。
▲主要城市停車位配比：備案車位數(shù)/汽車數(shù) (2016)
數(shù)據(jù)來源：專家訪談，行業(yè)報(bào)告
▲中國機(jī)動(dòng)車保有量及同比增長率
數(shù)據(jù)來源：專家訪談，行業(yè)報(bào)告
另方面，停車收費(fèi)和地產(chǎn)價(jià)格被嚴(yán)重低估。以北京為例，拆遷1平米的住宅，建設(shè)成本要3-5萬元人民幣；而建設(shè)個(gè)約10平米的車位，其拆遷費(fèi)就達(dá)到了30-50萬元，而車位使用權(quán)平均出售價(jià)格僅為10-20萬元，其價(jià)值相較國外車位和國內(nèi)的住宅，尚有很大的挖掘空間。對比西方發(fā)達(dá)的停車費(fèi)用，中國停車費(fèi)用相對較低。隨著發(fā)改委等主管部門對于社會(huì)資本新建車場收費(fèi)定價(jià)權(quán)的開放步伐逐漸加快，未來市場調(diào)節(jié)的停車費(fèi)用將有較大的增長空間。
▲各城市停車費(fèi)用日均價(jià)格（美元）
數(shù)據(jù)來源：高力國際 全球中央商務(wù)區(qū)停車收費(fèi)報(bào)告
— 行業(yè)的轉(zhuǎn)折機(jī)遇 —
肇慶市位于廣東省中部偏西，屬于珠江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)范圍，端州區(qū)位于西江中下游北岸，是肇慶市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。端州區(qū)轄4個(gè)街道（城東、城西、黃崗、睦崗）、下轄88個(gè)社區(qū)居委會(huì)，總面積152.3平方公里。肇慶市端州區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施完善，產(chǎn)業(yè)層次多元，制造業(yè)發(fā)達(dá)，配套能力強(qiáng)，市場體系較健全，文化開放兼容，具有國內(nèi)流的營商環(huán)境。同時(shí)，肇慶市端州區(qū)的地緣、區(qū)位優(yōu)勢明顯，外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，汽車保有量激增的同時(shí)，停車需求亟待解決。此次陽光海天與肇慶市端州區(qū)政府簽訂戰(zhàn)略，將針對端州區(qū)停車需求和地理區(qū)域特質(zhì)，對端州區(qū)主城區(qū)的停車場資源進(jìn)行整合、提供專業(yè)的停車專項(xiàng)咨詢規(guī)劃服務(wù)、參與端州區(qū)停車場開發(fā)建設(shè)和后期運(yùn)營管理。
憑借智能泊車技術(shù)的進(jìn)步、產(chǎn)業(yè)政策的逐步完善、ABS（資產(chǎn)證券化）/PPP（政府和社會(huì)資本合作）/企業(yè)債券等金融工具的共同助力，停車場行業(yè)的發(fā)展即將迎來新轉(zhuǎn)機(jī)。
首先，隨著技術(shù)的革新以及互聯(lián)網(wǎng)基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，車場的運(yùn)營效率以及車位領(lǐng)用率會(huì)有大的提升。 在傳統(tǒng)停車行業(yè)時(shí)代，由于在完全人工操作的環(huán)境下運(yùn)營，技術(shù)水平比較低，在效率方面有很大的缺陷。隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展，以及智能設(shè)備的升級換代，互聯(lián)網(wǎng)+已經(jīng)深入滲透到停車行業(yè)，制約停車行業(yè)發(fā)展的效率緊箍咒已經(jīng)被打開。
其次，過去整個(gè)停車行業(yè)的價(jià)格是政府主管部門確定，2015年政府對定價(jià)權(quán)的放開，使得投資停車行業(yè)的社會(huì)資本有了市場化定價(jià)的空間。國務(wù)院、發(fā)改委、交通部等七部委先后印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)城市停車設(shè)施建設(shè)指導(dǎo)意見》、《中央定價(jià)目錄》、《關(guān)于進(jìn)步完善機(jī)動(dòng)車停放服務(wù)收費(fèi)政策指導(dǎo)意見》等政策性文件，明確停車產(chǎn)業(yè)化、市場化是解決“停車難”的必由之路。
近些年來新的政策不斷出臺(tái)，政府部門明確了從資金支持、停車場建設(shè)、收費(fèi)市場化定價(jià)、信息化停車等方面支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展。具體包括推廣采用PPP模式建設(shè)停車場，簡化停車場投資建設(shè)、經(jīng)營手續(xù)辦理程序，持續(xù)加大停車場建設(shè)企業(yè)債券發(fā)行和產(chǎn)業(yè)投資基金規(guī)模，建立停車基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫，社會(huì)資本投資停車設(shè)施服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由經(jīng)營者依法自主制定。
此外，在停車場產(chǎn)權(quán)方面，法律法規(guī)越來越完善，在定程度上保護(hù)了停車場運(yùn)營管理者們的權(quán)益。這些變化都逐步驅(qū)動(dòng)著整個(gè)停車行業(yè)的新變革，在資本市場吸引著越來越多的追捧。
第四，國內(nèi)外多家機(jī)構(gòu)投資并競標(biāo)停車資產(chǎn)。由于停車場擁有現(xiàn)金流穩(wěn)定，可以對抗通脹，國內(nèi)外資本對停車場資產(chǎn)青睞有加。2017年6月14日，KKR宣布收購荷蘭停車場運(yùn)營商Q-Park 的股權(quán)，價(jià)值約29億歐元，Q-Park去年?duì)I收8.25億歐元，凈利潤8,540萬歐元，目前管理車位超過87萬個(gè)，擁有2,500名員工。
— 停車行業(yè)未來的多元化想象空間 —
目前，在停車產(chǎn)業(yè)尾部還有很多沒有被挖掘出來的價(jià)值，即停車場景的價(jià)值。對停車場景的開發(fā)，既能增加客戶體驗(yàn)，又能增加附加價(jià)值。停車場具備較大的公共空間，同時(shí)也產(chǎn)生大量的車流以及人流，為停車場的增值提供了可能性。
>>>>場景：倉儲(chǔ)的場景
根據(jù)目前的經(jīng)驗(yàn)，般情況下停車場有5%左右的閑置空間可以拿出來做倉儲(chǔ)服務(wù)。隨著國內(nèi)物流倉儲(chǔ)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對倉儲(chǔ)空間的需求不斷提升。地下車場的空間利用，會(huì)大的契合市場的需求，也會(huì)提升停產(chǎn)場的附加價(jià)值。
>>>>場景二：后汽車服務(wù)的價(jià)值
目前整個(gè)后汽車服務(wù)市場創(chuàng)新模式特別多，傳統(tǒng)4S店運(yùn)營方式正在接受挑戰(zhàn)，而停車場這樣巨大的流量是汽車服務(wù)的重要入口。如果把車輛的流量入口接入到洗車、美容、保養(yǎng)、維修、保險(xiǎn)等領(lǐng)域，未來停車場將是后汽車服務(wù)的巨大價(jià)值入口。
>>>>場景三：充電場景
電動(dòng)汽車這輪的更新迭代，對于整個(gè)汽車產(chǎn)業(yè)的顛覆正在發(fā)生，很多已經(jīng)有明確的禁售燃油車時(shí)間表，中國也實(shí)現(xiàn)雙積分制，我們已經(jīng)感受到撲面而來的電動(dòng)汽車機(jī)會(huì)。在未來電動(dòng)汽車階段，對于停車場的場景是高度依賴的，充電的過程絕大部分會(huì)是在停車場里完成的，所以未來很值得想象的。
>>>>場景四：停車場的廣告價(jià)值
停車場提供的不僅僅是簡單的地下停車場空間，通過互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)還能夠了解到用戶的位移、用戶清晰的畫像，可以很精確的知道，知道用戶的性別、年齡、消費(fèi)習(xí)慣，從哪里來，到哪里去，有什么消費(fèi)需求等等。這將是非常精準(zhǔn)的廣告投放，它所具備的廣告價(jià)值是不可估量的。
綜上所述，對于停車產(chǎn)業(yè)這樣個(gè)巨大的出行市場，隨著政策頒發(fā)落實(shí)、技術(shù)升級、金融支持、互聯(lián)網(wǎng)輔助，都為行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級提供了可能性。而停車場對沖通脹、穩(wěn)定的現(xiàn)金流、較高的行業(yè)天花板、社會(huì)資本的助力為停車行業(yè)爆發(fā)提供了強(qiáng)勁的動(dòng)力。
（本文摘自：中融財(cái)富）
市場合作 010-64477877
